濱江新區受到房企青睞 昨日兩幅地拍出約15.7億元

蓬江06）地塊位于蓬江區華盛路與鴻飛路交叉口西北側，周邊有錦富匯景灣等項目。

　　5月23日，濱江新區兩幅商住用地摘牌，其中，JCR2018-40（蓬江06）地塊吸引了9家房企參拍，限時競價后大約一個小時，最終(最高)報價為:約10.6億元+145倍（200平方米住宅建筑面積及2.4個有產權的標準小汽車停車位）；JCR2018-40（蓬江05）地塊則吸引了11家房企參拍，限時競價后20多分鐘，最終(最高)報價為：約5.1億元+65倍（200平方米住宅建筑面積及2.4個有產權的標準小汽車停車位），兩塊地拍出約15.7億元。  

　　拍出這樣的結果，在業內人士的預計之中，美智地產總經理湯建軍、樓市分析師馮景全等人分析認為，作為江門熱點板塊的濱江土地，兩地塊的價值與之前濱江競拍的地塊相當，因此，毫無疑問，兩地塊均會吸引眾多品牌開發商和“過江龍”爭相競拍，從地段價值和教育資源綜合來看，兩地塊的實際樓面地價應該為“8—9”字頭，由于JCR2018-41（蓬江06）地塊約92畝，具備較大的規模優勢，再加上部分樓層可望江，因此整體價值要大于JCR2018-40（蓬江05）地塊。  

　　JCR2018-40（蓬江05）地塊位于蓬江區豐樂大道與陳垣路交叉口東南側，建設用地面積約40畝，容積率1.0-2.8，計算容積率建筑面積26403平方米-73928平方米（商業和商務建筑面積≤14785平方米），建筑限高≤150米，綠地率≥30%，起始價約4億元，折合樓面起拍價約5315元/平方米，最高限價約5.1億元，折合樓面價6894元/平方米。  

　　JCR2018-41（蓬江06）地塊位于蓬江區華盛路與鴻飛路交叉口西北側，建設用地面積約92畝，容積率1.0-2.5，計算容積率建筑面積61256平方米-153140平方米（商業和商務建筑面積≤30628平方米），建筑限高≤150米，綠地率≥30%，起始價約10億元，折合樓面起拍價約6524元/平方米，最高限價10.56元億元，折合樓面價6894元/平方米，比4月9日掛牌出讓的新會文華路西側地塊起拍價高出了164元/平方米，創下新高。  

　　本次競買設有最高限價，當報價達到最高限制地價時，競買方式轉為競爭承諾為政府配建住宅的建筑面積（納入計容住宅建筑面積），以“最高限價+承諾配建住宅建筑面積及有產權的標準小汽車停車位”數量最高者為競得人。本次配建競買以“200平方米住宅建筑面積及2.4個有產權的標準小汽車停車位”為一個整體的競配指標，并以整體競配指標的整數倍作為增價幅度。  

　　濱江新區再推兩幅地塊，不難理解——2018年度我市計劃推出商住用地共2099畝，其中，蓬江區、江海區共1080畝，主要集中于濱江新區，7幅地塊共518畝，占比近5成。作為我市重點發展新區，濱江新區規劃之初就定位為江門未來核心城區，其土地資源充足。目前，濱江新區庫存較緊，該區域多為尾盤，房源斷供局面時有出現，另外，濱江新區目前房價為全市最高，集中供應，有利于穩定該區域房價。  

　　★延伸閱讀  

　　濱江新區商品房供貨量有望過萬套  

　　可極大緩解供求關系  

　　對于濱江新區板塊，街坊們前些年是“瞧不上”，而近兩年是“搶著要”。記者梳理發現，去年，濱江新區全年預售約3600套左右，而實際成交近4000套。時至如今，供需關系依然偏緊，個別項目“一房難求”，放眼未來，這一現狀是否會有所改觀？  

　　記者梳理發現，濱江新區目前在售的舊項目主要有保利大都會、錦富匯景灣、珠江御景山莊、灝昌園、綠茵高爾夫，共有2000套左右的房源；再接下來，去年8月至今所拍的7個新地塊項目，以及前幾年拍出的濱江52號地塊、濱江53號地塊項目，即9個純新項目將相繼入市，其中，保利悅公館約有800套房源，美卓花園約有700套房源……合計有7000套左右的房源入市；如果今年的供地計劃不調整的話，濱江新區還有293畝地塊有待供應，如果按照容積率2.5、每套住宅110平方米計算，或將產生4000多套房源。  

　　理論上如此，實際情況將會怎樣？  

　　美智地產總經理湯建軍表示，從拿地到入市，最快的可以在6個月內，正常的8—12個月基本可以入市，預計今年第四季度濱江新區地塊項目會陸續上市。  

　　也有業內人士表示，過萬套的貨量看起來數量較大，但由于房企的施工進度、營銷策略不同，再加上供地計劃可能出現調整，不一定會出現供應井噴的現狀，但無論如何，可極大緩解供需關系。  

　　“濱江的城建配套標準較高，將有效提高城區居住檔次，但同時近年來濱江地塊普遍成交價較高，將對城區樓價有一定拉動作用。”江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全認為。  

　　湯建軍則認為，“高地價”的上市或會拉升片區的整體銷售價格，如果產品定位合理，則有望真正滿足潛在的居住需求，但若定位出現偏差，則會陷入供應產品脫離實際需求的局面，出現有價無市的市場狀況。

　　記者查閱資料發現，方直瓏湖灣的樓面價折合2547元/平方米，目前售價約為11000元/平方米(毛坯)；保利大都會的樓面價折合900多元/平方米，目前帶裝修產品售價約為13500元/平方米；碧桂園濱江壹號的樓面價折合4843元/平方米，目前帶裝修產品的售價約13500元/平方米；美的公園天下的樓面價折合5406元/平方米，目前帶裝修產品售價約14000元/平方米。