（已失效）蓬江區“房地一體”農村不動產確權登記實施細則

各鎮政府、街道辦事處，區直有關單位:

經區政府同意，現將《蓬江區“房地一體”農村不動產確權登記實施細則》印發給你們，請按照執行。執行過程中遇到的問題，請及時向我局反映。

江門市蓬江區自然資源局  

2020年12月7日     

（聯系人：吳彥怡  聯系電話：3291774）

公開方式：主動公開

蓬江區“房地一體”農村不動產

確權登記實施細則

第一章 總則

第一條為加快推進蓬江區宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權確權登記發證工作（以下簡稱“房地一體”農村不動產確權登記發證工作），明晰農村集體資產產權，維護農民合法權益，根據《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》（粵自然資規字〔2019〕11號）、《江門市自然資源局關于印發<江門市自然資源局關于江門市區不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）>的通知》（江自然資〔2019〕8號）、《江門市自然資源局關于印發江門市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作實施方案的通知》(江自然資〔2020〕143號)和《江門市自然資源局關于印發加快處理江門市市區農村“房地一體”不動產登記發證有關歷史遺留問題的通知》(江自然資〔2020〕474號)的相關要求及有關法律法規政策規定，按照“依法依規、尊重歷史、為民利民”的原則，結合我區實際，制定本細則。

第二條本細則所稱“房地一體”農村不動產確權登記，是指由蓬江區人民政府主導，組織實施對轄區內符合登記發證條件的農村宅基地使用權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權的統一確權登記。

第三條本細則適用于蓬江區集體土地范圍內符合登記發證條件未完成“房地一體”登記的農村宅基地和集體建設用地及其地上建筑物、構筑物。已按“房地一體”原則登記頒發不動產權證書的，遵循“不變不換”原則，原證書合法有效。

本細則所稱未完成“房地一體”登記包含以下三種情形：

（一）未登記任何不動產權利的（以下簡稱“無證”）。

（二）僅登記土地使用權的（以下簡稱“單地證”）。

（三）僅登記房屋所有權的（以下簡稱“單房證”）。

本細則所稱“地上建筑物、構筑物”，是指地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物、構筑物和集體所有土地上開發的商品住房。

第四條對符合確權登記條件的農村宅基地使用權和集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權以“總登記”方式進行統一確權，并由不動產登記部門頒發不動產權證書。

超過上述審批確認的部分，符合相關條件的，由不動產登記部門在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第二章 宅基地使用權及其地上房屋所有權確權登記與注記

第五條申請登記主體

（一）宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經所在村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規定申請登記發證：本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的；非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的。城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。

（二）“無證”的宅基地其地上房屋于1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前已建成，至今無擴建、改建、拆建，未辦理合法用地手續的，經所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，不受本條第（一）款主體資格限制。

（三）“單地證”的宅基地及其地上房屋尊重歷史確權登記事實（權屬登記人已故的，合法繼承人作為權利人），經所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，不受本條第（一）款主體資格限制。

（四）“單房證”的宅基地及其地上房屋尊重歷史確權登記事實（權屬登記人已故的，合法繼承人作為權利人），經所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，不受本條第（一）款主體資格限制（城鎮居民非法購買農村宅基地及其地上房屋的除外）。

第六條房屋在環市街道、潮連街道、白沙街道范圍的，按照城市規劃進行管理；房屋在上述范圍外的，按照村莊、集鎮規劃進行管理。

第七條城市規劃范圍內確權登記原則

有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則分類辦理確權登記：

（一）地上房屋已辦理規劃審批手續的，依法予以確權登記。

（二）地上房屋按照城市規劃管理，但未辦理規劃審批手續，已經竣工的，根據房屋建成時間分類辦理確權登記（房屋建成時間及是否存在擴建、改建、拆建由所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明認定）。

1.在1997年8月26日前建成且至今未擴建、改建、拆建的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

2.在1997年8月26日至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前建成，且至今未擴建、改建、拆建，已建房屋建筑總高度在13.8米以內（不含樓梯間高度）的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積及其使用權范圍內的房屋實際建筑面積予以確權登記。房屋建筑高度超過上述規定的建筑面積部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

3.在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后至2019年12月31日前建成，符合城鄉規劃及相關管理規定的，依法補辦城市規劃審批手續后，按照權屬來源確定的宅基地使用面積及規劃批準的房屋建筑面積予以確權登記。房屋實際建筑面積超過規劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第八條村莊、集鎮規劃范圍內確權登記原則

（一）地上房屋已辦理規劃審批手續的，依法予以確權登記。

（二）地上房屋按照村莊、集鎮規劃管理，但未辦理規劃審批手續，已經竣工的，根據房屋建成時間分類辦理確權登記（房屋建成時間及是否存在擴建、改建、拆建由所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明認定）。

1.在1997年8月26日前建成且至今未擴建、改建、拆建的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

2.在1997年8月26日至2019年12月31日建成且至今未擴建、改建、拆建，已建房屋建筑總高度在13.8米以內（不含樓梯間高度）的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積及其使用權范圍內的房屋實際建筑面積予以確權登記。房屋建筑高度超過上述規定的建筑面積部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第九條無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，根據房屋建成時間分類辦理確權登記。

（一）在1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前建成，至今未擴建、改建、拆建的，無論是否超過其后規定面積標準，由所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮（街道）人民政府（辦事處）審核后，按照宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

（二）在1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前建成，至今未擴建、改建、拆建的，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮（街道）人民政府（辦事處）審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審核確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

（三）在1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前建成，至今未擴建、改建、拆建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議的，報區人民政府補辦用地審批手續后，根據批準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

（四）在1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后建成，至今未擴建、改建、拆建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議的，報區人民政府補辦用地審批手續后，根據批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋規劃審批手續的，按照本細則第七條第二點第2、3小點和第八條第二點第2小點規定確定房屋所有權。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第十條農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，按照批準面積予以確權登記；建房實際占地面積少于批準面積的，按批準占地面積確權登記。

第十一條宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每名已成年子女可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。

第十二條因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權。

第十三條房屋存在擴建、改建、拆建的，擴建、改建、拆建完成時間視同房屋建成時間，按照本細則第七、八、九條相應的房屋建成時間的確權規定辦理確權登記。

第十四條已發證書權利人名字有諧音字、錯別字、簡寫字、縮寫字的，由屬地村委會確認后，直接按身份證記載的名字予以確權登記。

第十五條如有本確權登記原則未涉及的，可以按照一事一議原則，由區自然資源局牽頭與其他相關部門進行協商，形成相對應的處理意見后，不動產登記部門按照處理意見對該類歷史問題進行確權登記。

第十六條面積標準

（一）宅基地使用權面積根據其地上房屋基底面積確定，批準面積上限為100平方米（含100平方米）,總建筑面積上限為300平方米（含300平方米）。超過審批確認的部分，按照本細則第七、八、九條相應的房屋建成時間的確權規定辦理確權登記。

（二）宅基地上房屋的所有權面積按照本細則第七、八、九條的有關規定確權登記，超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第十七條有下列情形之一的，農村宅基地及其地上房屋不予確權登記，只在不動產登記數據庫內注記

（一）不符合本細則第五條關于確權登記的主體資格規定的。

（二）城鎮居民、非農村宅基地所在地的農村集體經濟組織成員購買農村宅基地及其地上房屋的。

（三）存在壓占基本農田保護區的、存在壓占林地的、存在壓占生態保護紅線的。

（四）在水利用地或水利防護地范圍內且水利部門不同意辦理的。

（五）農村宅基地所在農村集體經濟組織認定存在危害公共安全、有損公共利益的用地行為的。

（六）農村宅基地及其地上房屋權屬不清、存在權屬爭議的（待權屬明晰后再予以確權登記）。

（七）2019年12月31日后房屋存在非法搶建、加建行為的。

（八）不予登記的其他情形的。

第三章 集體建設用地及其地上建筑物、構筑物確權登記與注記

第十八條集體建設用地及其地上建筑物、構筑物確權登記的范圍為蓬江區集體土地范圍內符合條件的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權。

第十九條申請登記主體

經批準使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》《江門市農村集體建設用地使用權流轉管理暫行細則》批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

第二十條確權登記原則

（一）集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：

1.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施，經所在鎮（街道）人民政府（辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意出具證明，報鎮（街道）人民政府（辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

2.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鄉（鎮）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，依據地級市或縣（區）人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

3.對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用且使用至今無爭議的，不涉及壓占基本農田保護區、林地和生態保護紅線，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議，由鎮（街道）人民政府（辦事處）審核，報區人民政府批準后，予以確權登記。

（二）集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規規定辦理。

（三）符合確權登記條件的集體建設用地及其地上建筑物、構筑物能提供規劃施工報建驗收、房屋安全驗收等材料的，可辦理“房地一體”登記。未能提供規劃施工報建驗收等材料的，不予確權登記，只在不動產登記數據庫內注記。

屬于集體公益性公共設施用地的，權利人提供《房屋安全承諾書》，用地性質經所在村集體經濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議，由鎮（街道）人民政府（辦事處）審核同意后，可辦理“房地一體”登記。

第二十一條不符合確權登記條件的，只在不動產登記數據庫內注記。其中：權屬存在爭議的，待權屬明晰后再予以確權登記。

第四章 附則

第二十二條本細則自印發之日起施行，有效期3年。