蓬江區2014年上半年企業調研報告
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2014年上半年，國內經濟形勢嚴峻復雜，經濟體制改革正在積極推動，但改革紅利尚未全面系統地顯現，短期內更談不上逆轉經濟減速的趨勢。與此同時，房地產市場正面臨著重大的危機和風險、地方政府債務風險和金融市場風險相交織、產能嚴重過剩等矛盾繼續積累，經濟下行壓力仍然較大。
為進一步摸清我區經濟形勢，了解企業經營情況，6月份，我局組織了2014年上半年企業調研工作，成立了企業調研組，并分工業、房地產、商業及服務業三個小組到企業調研，共調研工業企業17家、房地產企業10家、商業服務業企業11家。同時，我局向全區“四上”企業發出調查問卷700多份，回收問卷400多份。
一、企業調研總體情況
從調查問卷分析和企業調研情況來看，我區總體經濟運行穩定，但經濟下行壓力加大。
工業經濟在內需不足、原材料價格上漲、用工成本上升、招工難、產能過剩多重因素疊加影響下，約三成的企業出現銷售收入同比下降的情況，但大部分企業在出口逐步向好的形勢下穩定經營；房地產業在銷售前景不好、貸款難、資金回籠慢、待售面積大等因素影響下，出現資金緊張、投資放緩的情況，企業對下半年的銷售情況不樂觀，投資意愿下降；商業服務業形勢相對較好，批發、零售業均保持穩定增長，住宿、餐飲業也走出低谷，逐步向好。
二、工業企業調研情況
工業組調研工業企業17家，棠下5家：華龍摩托、中煙摩迪、天地壹號、海信電子、金萊特，荷塘5家：華爾潤、歐之源照明、南光電器、萬達百潔布、多得線廠，杜阮3家：驪住美標、新恒星廚具、中奧網業，潮連2家：錦隆實業、芝山五金，環市1家：麗明珠，倉后1家：億滋食品；發出調查問卷383份，回收206份。從調研情況來看，我區工業經濟運行穩定，但由于內需不足、原材料價格上漲、用工成本上升、招工難等多重因素疊加影響，經濟下行風險猶存。
（一）上半年我區工業經濟運行情況及特點
1.生產經營情況穩定，生產能力發揮良好。
1-5月，我區工業企業生產經營情況穩定，約七成企業銷售收入實現同比增長。調研的17家企業中，8家企業增長較快，其中南光電器增長74%，麗明珠增長25%，新恒星增長20%，海信電子增長17%；3家企業略有增長；6家企業銷售收入出現下降，其中下降幅度較大的有中奧網業下降51%，億滋食品下降25%。
企業生產能力發揮良好。55%的企業產能發揮率在80%以上，基本屬于滿產；27%的企業產能發揮率在60-80%之間，產能發揮良好；12%的企業產能發揮率在50-60%之間；6%的企業產能發揮率在50%以下。
2.轉型升級初見成效，不同行業分化發展。
近兩年企業積極進行技術改造，開發新產品，轉型升級成效初顯。如嘉寶莉、金萊特電器等企業，近年加大研發投入，保持了良好的增長勢頭。行業之間的分化日益明顯。隨著人民生活水平的提供，對汽車的需求加大，對摩托車的需求下降，摩托車行業延續萎縮態勢，我區1-5月，摩托車及汽車配件產業產值同比下降5.51%。紡織制衣行業屬于勞動密集型產業，也受用工成本快速上漲影響，產值同比下降1.84%。
3.重點企業增速下滑，經濟下行風險猶存。
1-5月，我區15家重點工業企業產值140.6億元，占全區規模以上工業企業總產值比例為47%，而15家企業總產值僅增長3.28%，比上年同期下滑4.12個百分點，比上季度下滑3.19個百分點，顯示重點企業的經營環境在變差。其中大長江集團實現產值40億元，同比下降6.31%；科杰自動化下降27.89%；匯海飼料廠下降22.98%；華爾潤集團下降12.1%；三七電池下降5.16%；江粉磁材、中煙摩迪、杜阮制漆廠等企業也只有小幅增長。
（二）企業經營存在的問題
招工難、原材料價格上漲、內需不足、融資困難成為制約企業發展的四大重要因素。
1.工人難招流動性大，用工成本上漲過快。
調研發現，企業用工成本上漲過快。17家企業中，4家企業職工工資與上年持平，10家上漲10%左右，3家上漲10%以上。同時，7家企業出現招工難的情況，而且生產工人不穩定，流動性大，招工成本較高。億滋食品采取措施到外省學校招聘，但能留下來的工人不多。
2.生產原料價格上漲，企業營業利潤下降。
64%的企業反映生產原料價格上漲，致使企業營業利潤下降。當前由于競爭激烈，企業議價能力偏弱，產品銷售價格難以提升，受原材料價格上漲影響，產品利潤率下降較快。尤其是玻璃行業，原料價格上漲超過20%，而產品單價反而下降15%。
3.國內需求嚴重不足，企業融資依然困難。
36%的企業認為國內需求不足，產品內銷受阻，國內需求比上年同期下降幅度較大。同時，企業反映貸款利率比去年同期上升了1-2個百分點，且在貸款時普遍面臨條件嚴格、程序繁瑣、反擔保成本高、期限短等問題。
（三）下半年工業經濟情況預測
1.重點企業增幅提高，工業經濟逐步穩固。
1-5月，我區多家重點企業產值出現同比下降現象，從調研情況看，重點企業下半年產值增幅將提高。根據企業填報的調查表反映，天地壹號1-5月產值下降6.17%，預計全年增速可達到30%左右；匯海飼料1-5月產值下降22.98%，預計全年增速可達到5%-10%左右；科技自動化1-5月產值下降27.89%，預計全年增速可達到10%以上。
2.產業升級陣痛難免，行業分化仍將持續。
隨著國家環保政策的收緊，我區高能耗高污染企業將進一步壓縮產能，勞動密集型產業也將受用工成本快速上升而萎縮，產業升級的陣痛將進一步加劇。摩托車行業短期內也難以得到逆轉，行業分化仍將持續。食品飲料行業將隨著康師傅、東望洋等項目的投產而進入快速增長期。
3.對外經濟持續向好，宏觀經濟逐步好轉。
1-5月，我區進出口總額19.44億美元，同比增長19.79%，其中出口總值14.96億美元，同比增長12.9%。按貿易性質看，加工貿易出口增速達到40.09%；按企業性質看，民營企業出口增速24.28%。預計我區下半年對外經濟將持續向好。
隨著國家“定向降準”等微調政策的出臺，國內宏觀經濟將逐步好轉，我區中小企業也將受惠，中小企業經營環境將得到改善。
（四）發展建議
1.加快園區配套設施建設。
隨著園區投產企業和建設項目的增多，解決園區配套建設不足問題越加迫切。短期內建議加快公交車站的設置，完善水電設施，增加餐飲、娛樂等生活配套。
2.著力幫助企業解決招工難問題。
招工難問題在紡織行業尤其突出，同時隨著示范園區一些大項目的投產，熟練技工十分緊缺，缺工問題在園區范圍內十分普遍。建議制定措施幫助企業緩解招工難問題，如企業專場招聘，異地招聘等措施。
3.繼續加強對企業的服務工作。
調研中發現個別企業缺乏信息渠道，存在信息不暢等情況。建議充分發揮中小企業服務中心的作用，加強對企業的指導和服務。
三、房地產企業調研情況
房地產組調研了我區有在建在售樓盤的房地產企業10家，10家企業的樓盤主要集中在北新區、濱江新區、里村片區，包括保利中宇花園、濱江奧園、月瓏灣、華茵桂語、海逸城邦、萊茵華庭、星匯名庭、濱港御城、鳳山水岸、駿景灣品峰等樓盤。
（一）今年以來我區房地產發展情況及特點
1.投資速度放緩，投資意愿下降。
目前，開發商投資開發意愿明顯減弱，籌建的新項目數量較少，續建項目建設速度放緩，全力消化存貨。房地產開發速度減慢，主要是受到銷售不景氣、建設資金緊張因素的影響。
從開發情況看，1-5月，房地產完成投資18.11億元，同比增長54.87%，比一季度回落23.68個百分點。1-5月平均每月完成投資3.6億元，比一季度下降6.7個百分點，與上年全年平均每月完成投資6.93億元相比，下降48%。房地產投資明顯放緩。從項目審批情況看，1-6月房地產立項項目18個，同比下降33.3%；計劃總投資116.8億元，同比下降57.11%；計劃總建筑面積235.
2. 銷售出現下滑，價格趨于穩定。
從銷售數量看，1-5月，我區商品房銷售面積25.72萬平方米，同比下降6.15%，銷售面積出現下滑。5月當月，銷售面積降幅更是高達25.27%。1-5月平均每月銷售面積只有5.14萬平方米，與上年平均每月銷售8.32萬平方米相比，降幅達到38.2%，與上年下半年平均每月銷售9.
從銷售價格看，我區商品房平均銷售單價趨于穩定。1-5月，我區商品房平均銷售單價為7147元/平方米，同比增長9.4%。今年1-5月份，各月份之間平均銷售單價變化不大，保持在7100-7200元/平方米之間，價格趨于穩定。
3.剛需特征明顯，中小戶型為主。
首次置業的本地消費者為主要消費群體。從回收調查問卷的統計情況看，70%以上的購房者為本地消費者，個別樓盤的本地消費者比例更高達90%。60%的購房者為首次置業，80后的年輕人和來江門落戶務工的新江門人占了相當的比例。從職業上看，公司白領、機關事業單位人員、私營企業主仍然是消費的主要群體。
中小戶型產品銷售相對較好。1-5月，我區住宅銷售面積21.
（二）當前行業發展存在的困難和問題
1.企業資金緊缺。
資金壓力很大是本次調研中多數企業集中反映的困難，主要原因有：一是宏觀調控限制了信貸的發放，開發商從金融機構貸款從事房地產開發已經是非常困難的事，其他的融資渠道又必須承擔高額的融資成本。二是預售款監管制度過緊。我市預售款監管制度嚴格，提高了監管賬戶的資金留存比例至10%。這對目前多數處于銷售困境的開發商來說更加重了資金壓力。三是資金的流轉效率較低。包括預售款監管賬戶的用款審批手續較繁瑣，需時較長；非市區戶籍居民的首套房認定手續需時較長，影響銀行按揭放款；車位需確權后才能銷售造成資金積壓等，這些因素都造成開發商資金使用效率的降低。
雖然企業普遍反映資金壓力大，但目前為止我區開發商資金運作方面總體尚能勉強維持，主要是因為部分開發商獲得集團企業的支持；部分樓盤早期銷售情況較好，回籠的資金給予支撐；還有個別樓盤規模不大，投入以自有資金為主，融資壓力較小。
2.市政配套有待完善。
市政配套不完善也是影響房地產業發展的一個重點問題。部分企業反映由于道路設施、排水排污、燃氣供應等市政配套不完善，使樓盤的形象大打折扣，直接影響了銷售進度。再者北環路、濱江新區公交線路不足。隨著城市中心向北移動，北新區以北區域的住宅小區不斷增加，居住人口越加密集，但該區域的公共交通設施建設相對滯后。
（三）今明年行業走勢預測
1.供應充足，需求有待進一步激活。
未來一兩年內，我區房地產的供應量是比較充足的。目前我區住宅存量多。低迷的銷售情況，使各個在售樓盤積壓不少存貨。根據我們調研統計的情況，預期至2014年底各主要樓盤可銷售的套數超過5000套，涉及的面積約60萬平方米。按現在的銷售進度估算，消化現有的存貨還需要較長的時間。
短期內需求不足情況將持續。目前政策鼓勵首次置業，使部分剛性需求得到釋放，但改善型剛需仍然受到抑制，二套房六成首付、三套房暫停放貸的政策，使大部分有改善居住條件需求的消費者因為資金不足而持幣觀望。
2.資金短缺，投資繼續放緩。
未來一兩年內，開發商在資金面上仍會緊張。一是國家信貸政策沒有放松的跡象。二是銷售情況不容樂觀，開發商會將未來的工作重點放在消化存貨方面，務求回籠更多的資金。從此次調研情況看，80%的受訪企業都選擇了采取擴大宣傳或提高服務作為促進銷售的手段，只有20%的企業選擇推出新產品來增加銷售量。由此可見，回籠資金、放緩投資將是本行業較明顯的發展趨勢。
3.價格穩定，上下波幅不大。
預計未來一段時間內，市場價格總體仍將保持穩定，或會出現一定程度的漲跌，但波動的幅度不會大。主要原因有幾方面：一是成本因素。近年土地價格越拍越高，我區商住用地每畝競拍價格已接近500萬元，樓面地價已超過2000元/平方米，加上土建成本、配套設施、稅費和融資成本等等，單位面積成本已在5000-6000元之間，因此開發商的降價空間不大。二是價格泡沫較小。一直以來，江門本地消費者是我區購房的主力軍，購房用途以自住為主，也有部分是投資用途，但外來炒房的投機客很少，因此我區房價相比一線城市的價格沒有太多的泡沫。
（四）、發展建議
房地產行業平穩健康發展不僅有利于我區總體經濟發展，還對城市形象、保障民生、社會和諧都有十分重要的意義。目前，該行業碰到的困難和問題較多，通過本次調研的情況，我們提出幾點建議，希望對本地區的行業發展有所幫助。
1.完善預售款監管制度，增強監管的靈活性。
一方面，在調控背景下，預售款監管制度適度從緊，能夠加強對開發商的監管，督促項目的如期按質建設，保障消費者的權益。但另一方面，監管力度過大，將會使更多企業資金“失血”，容易影響項目建設進度甚至造成“爛尾樓”，這有違監管制度設立的初衷，也不利于房地產行業的健康發展。因此，建議完善預售款監管制度，增強一定的彈性和靈活性，對信譽好、進度快、銷售好的企業給予適當區別管理，使這類企業能得到更快更好的發展，也使預售款監管制度能更好地發揮作用。
2.加快公共配套設施建設，提高政府服務效率。
在科學規劃下，加快區內的硬件建設，逐步完善道路交通、水電燃氣、醫療教育、商貿市場等配套。增強國土、規劃、建設、環保、稅務、物價、市政等各相關職能部門的服務意識，對規劃審批、價格認定、監管賬戶用款申請等加快審批速度，進一步提高服務效率。
3.加強對企業的政策引導，促進行業健康發展。
房地產行業有其自身的行業特點和發展規律，也是受政策因素影響較大的行業。在房地產市場暢旺時，我們要加強與企業的信息溝通，做好政策引導和價格監管；在房地產市場低迷時，我們要引導開發商做好市場分析，優化產品結構，促進行業整合，從而推動房地產行業的平穩、適度、健康發展。
四、商業及服務業企業調研情況
商業及服務業組調研企業11家，商業8家，服務業3家，發出調查問卷170份，回收111份。從調研情況來看，我區商業及服務業形勢相對較好，批發、零售業均保持穩定增長，住宿、餐飲業也走出低谷，逐步向好。
（一）上半年我區商業及服務業經營情況及特點
1-5月，全社會消費品零售總額達75.51億元，增長15.86%，增速較上年同期上升5.57個百分點。其中，批發業零售額3.75億元，增長21.84%；零售業零售額65.88億元，增長17.09%。
1. 汽車市場快速增長，成為消費熱點。
1-5月年限額以上汽車銷售企業共33家，比上年增加9家，實現社會消費品零售額19.7億元，占全區社會消費品零售總額的26.09％，同比增長43.8％，比全區社會消費品零售總額平均增幅高27.94個百分點，成為拉動我區消費市場快速增長的重要支撐點。同時，汽車市場的快速增長，將帶動汽車美容、汽車維修、金融、保險等服務業的發展。
2. 家電市場依然低迷，傳統業態面臨考驗。
家電市場依然低迷，增長緩慢，家電類零售額1.76億元，增長3.08%，家電龍頭企業蘇寧電器出現負增長。一是由于家裝市場轉淡，影響家電消費；二是電子商務的迅猛發展，沖擊實體店市場，傳統的實體店業態面臨考驗。當前，家電消費逐步從追求低價轉向品質、品牌、售后、體驗等方面，需求結構也因此發生變遷，家電零售企業應當調整經營策略，適應消費者的變化，才能使企業得到持續的發展。
3. 旅游物流快速增長，“嘿客”創新零售業態。
旅游業上半年營業收入同比增長28.4%，其中大方旅游增長40.55%，廣之旅增長67.58%。但由于競爭加劇、外阜出游風險加大、用工成本上漲等因素影響，旅游業利潤下降。物流業上半年營業收入同比增長26%，其中順豐速運營業收入同比增長189%，處于行業龍頭地位，但競爭壓力大，企業創新零售業態，在江門新開“O2O”模式“嘿客”便利店30多家。“嘿客”便利店，除可以提供快遞物流業務、虛擬購物外，還具備ATM、冷鏈物流、團購預售、試衣間、洗衣、家電維修等多項業務。順豐“嘿客”店內的海報、二維碼墻放置虛擬商品，可以通過手機掃碼、店內下單購買。“嘿客”的創新經營模式，將引領商業服務業整合的潮流。
（二）商業及服務業發展存在的問題
1.招工難，員工流動性大。
招工難、員工流動性大成為全行業共性難題。一是零售企業、餐飲企業服務員難招；二是導游、銷售、動漫設計等專業人才難招。隨著西部省市的快速發展，外來人口出現回流現象，招工難問題在未來一段時期內仍將存在。同時，企業員工流動性大，導致企業招聘成本、培訓成本上升，加上工資上漲，企業整體用工成本上升較快，企業經營倍感壓力。
2.餐飲住宿業走出低谷，增長依然乏力。
1-5月，全區住宿、餐飲業轉負為正，零售額增長0.84%。微弱的增長顯示餐飲業已作出積極的調整，適應新的消費觀念，行業已逐步走出低谷。但68%的餐飲企業認為當前經營狀態一般，20%企業認為當前經營狀態不佳，只有12%的企業認為經營狀態良好，可見餐飲業整體景氣度依然不佳，仍處于緩慢復蘇階段。
3.服務業競爭日益加劇，考驗企業經營策略。
服務業競爭日益加劇，企業發展差異懸殊。旅游業整體增長28.4%，但企業差異巨大，大方旅游增長40.55%，廣之旅增長67.58%，而國旅下降44.27%，歡樂旅行社下降35.96%。物流業整體增長26%，但郵政局同比下降0.65%，而順豐增長189.5%，江順達物流增長29.59%。快速變化的市場環境，考驗著企業的經營策略。
（三）下半年商業及服務業經濟情況預測
1.大型綜合體陸續開業，進一步激活消費市場。
今年下半年，我區大型綜合體匯悅城、益丞國際廣場、萬達廣場等將相繼營業，將為我區消費市場注入新的動力，一是帶動本地居民增加消費，二是帶動周邊縣市區居民前來消費。隨著大型綜合體“消費集聚效應”的發揮，綜合體將帶動我區商業服務業持續發展。其中，匯悅城成功引進交通銀行江門支行、希界維3D韓資影城、百佳超市、錢柜KTV，HM服裝品牌等多家企業進駐，將為市民帶來更多更優質的消費體驗。
2.餐飲市場緩慢復蘇，消費價格趨向合理。
中央八項規定以來，餐飲企業轉變經營方式，調整目標顧客群體，今年餐飲市場進入緩慢復蘇期，餐飲企業1-5月營業額與上年同期相比基本持平，個別企業比上年同期略有增長。當前，76%的餐飲企業顧客用餐人均消費在50-100元之間，消費價格趨向合理。預計下半年，餐飲市場仍將持續緩慢復蘇的態勢。
3.多種產業融合加速，創新業態陸續出現。
順豐速運“嘿客”便利店的出現，帶動了物流、金融、零售行業的融合；聯通、百度、富國基金聯手推出通信理財產品“沃百富”，標準著通信、互聯網、金融行業的融合。多種產業的融合，將成為不可逆轉的趨勢，創新業態的陸續出現，將成為我區經濟發展中的又一亮點。
（四）發展建議
1.加快大型綜合體建設，培育鎮街區域性商業中心。
加快萬達廣場、益丞國際、匯悅城等大型商業項目建設，加快綜合體招商進程，培育北新區新的商業中心。加快荷塘中嘉廣場、潮連益丞富隆居建設，加強江沙示范園區商業配套項目規劃與建設，培育鎮街區域性商業中心。
2. 加強總部經濟招商，培育新的經濟增長點。
當前我區已引入華潤萬家、國美電器、南方人才市場等多個總部經濟項目，其稅收貢獻效應、產業乘數效應、消費帶動效應、勞動就業效應、社會資本效應等“五種效應”優勢凸顯，成為我區經濟發展的“新引擎”。建議繼續加強總部經濟招商力度，加強項目跟蹤服務，加強我區在全市乃至粵西經濟總部的地位。
3. 進一步促進居民消費，扶持中小商貿企業發展。
舉辦“車展”、“房展”等活動，促進潛在消費能力釋放。積極引導高檔餐飲企業轉變經營模式，拓寬消費渠道，推動餐飲行業的轉型發展。加大對發展前景較好的中小商貿企業的扶持，促進企業上規模。
相關附件：
粵公網安備 44070302000623號 
