各鎮（街），區發展和改革局、區教育局、區經濟促進局，市公安局蓬江分局，區民政局、區財政局、區自然資源局、區住房和城鄉建設局、區文化廣電旅游體育局、區衛生健康局、區國有資產監督管理局：

　　 《江門市蓬江區城鎮老舊小區改造五年規劃（2021—2025年）》已經區政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。如有問題請及時反饋蓬江區城市管理和綜合執法局。

江門市蓬江區城市管理和綜合執法局

2022年5月5日

江門市蓬江區城鎮老舊小區改造五年規劃（2021—2025年）　  

　　 一、工作背景

　　 2020年7月20日，國務院辦公廳對外發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確提出到“十四五”期末(2025年底)，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。蓬江區作為江門市的中心城區，以江門市獲省確定為廣東省城鎮老舊小區改造試點為契機，加快推進老舊小區改造，發揮城鎮老舊小區改造在推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展等方面的重要作用，努力實現舊城更新路徑拓寬、機制完善、落地見效，滿足城鎮居民日益增長的美好生活需要。

　　二、編制總要求

　　（一）指導思想

堅持以人民為中心的發展思想，按照政府主導，多方共建；因地制宜，分類實施；拓寬渠道，合理共擔；存量整合，聯動改造；保護優先，傳承歷史；建管并重，長效治理的原則，貫徹落實區委九屆十一次全會工作部署，結合蓬江區老舊社區改造三年行動計劃和蓬江區“十四五”規劃，系統推進蓬江區老舊小區改造，補齊設施短板，不斷提升老舊小區居住品質，增進民生福祉。

　　（二）規劃依據

　　《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）

　　《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）

　　《廣東省城鎮老舊小區改造試點工作方案》

　　《江門市老舊小區改造試點工作方案（修訂稿）》

　　《江門市蓬江區老舊社區改造三年行動計劃（2020-2022年）》（蓬江府〔2020〕7號）

　　《江門市蓬江區老舊小區改造試點工作方案（修訂稿）》（蓬江城管函〔2021〕13號）

　　（三）規劃范圍與期限

　　 江門市蓬江區將城市建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)納入改造范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區(獨棟住宅)不得作為改造對象。

規劃期限為“十四五”期間（2021-2025年），分批有序推進改造工作。

　　（四）規劃目標

　　 以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，堅持新發展理念，按照高質量發展要求，大力改造提升城鎮老舊小區居住條件和環境。健全完善老舊小區各類配套設施，補齊設施短板，優化服務功能，提升人居環境，突出僑鄉特色，重塑街區活力，打造睦鄰友好、環境和諧、生活便利、功能完善的同創社區。同時通過老舊小區改造切實改善城鎮老舊小區居民的人居環境品質，擴大投資拉動消費、促進經濟穩定運行和高質量發展。力爭到“十四五”期末（2025年底），基本完成蓬江區2000年前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。

　　（五）規劃原則

　　1．堅持政府主導，多方共建。充分發揮各級政府的主導作用，激發居民和社會企業改造熱情，調動相關聯單位的積極性，匯聚各方智慧和力量，共同參與老舊小區改造提升全過程，將小區居民“被改造”的感受轉變為“要改造”的意愿，構建“意愿共商、方案共謀、多方共建、成果共享、成效共管”的改造新模式。

　　2、堅持拓寬渠道，合理共擔原則。結合實際合理確定改造費用分攤規則，完善居民合理分擔、政府投資、市場運作、財政補貼等多渠道資金籌措機制。強化金融政策支持，依托改造區域內相關公共資源，建立存量資源整合利用，搭建投融資平臺，采用設計、施工加運營的模式實施改造，通過引導在社區成立管理運營公司運營社區停車場、養老、托幼、家政等服務，建立受益者付費機制。

　　3、堅持問題導向，民生優先原則。按照“先地下，后地上”“先民生再提升，先功能后景觀”“先解決房屋安全，后考慮功能提升”的要求，因地制宜、科學合理的確定改造重點和改造內容，順應群眾期盼，服務居民需求，以完善老舊小區市政公用配套設施為切入點，重點解決困擾居民基本生活的問題，把成效體現在群眾滿意度和幸福感的提升上。

　　4、堅持因地制宜的原則。結合社區街道和小區居民的實際情況，建立老舊小區改造的工作機制，做到深入摸底調查，摸清符合認定標準的老舊小區數量及相應的戶數、建筑面積、產權性質、建成時間存在問題、改造方向，歷史文化背景等基本情況，制定改造的具體方案，力求小區改造有實效、有特色。

　　5、堅持保護優先，傳承歷史。兼顧完善功能和傳承歷史，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區，在改善居住條件、提高環境品質的同時，展現城市特色，延續歷史文脈。

　　6、建管并重，長效治理。堅持改造與管理相結合，前期引導成立居民自治組織，有條件的小區可以引入物業管理單位，支持社會資本或國有企業參與運營管理，做到前期改造和后期管理有效銜接。實現一次改造基本到位，長效管理機制同步建立。

　　三、現狀概況與存在問題

　　（一）城鎮老舊小區現狀概況

　　 經過前期摸底調查，蓬江區共有社區77個，其中2000年前建成的老舊社區39個（包含老舊小區133個，其中不包括2019年完成改造的14個小區和2020年完成改造的4個小區），共涉及居民73696戶，樓棟4982幢，總建筑面積約603.9322萬平方米。按照住建部門老舊小區改造“十四五”規劃任務要求，目前已基本完成改造35個，到2025年底，還需完成改造98個。

　　（二）存在問題

　　 社區基礎設施薄弱，普遍存在破損現象，修復維護投入大。蓬江區老舊小區大多為2000年以前已建成，部分使 用時長已超過30年，加上年久失修，社區內樓宇外立面及諸多基礎設施已經陳舊破損，存在安全隱患。一是道路通行狀況有待改善。多數社區處于開放式狀態，社區內道路車流密集，長期碾壓造成路基破壞、路面破損、積水積淤。機動車、非機動車車輛亂停放、占用公共綠地、堵塞消防通道等情況影響居民出行。二是綠化建成和管養水平不高。基于歷史原因，社區內綠化規劃滯后，人均綠化面積達不到國家標準，缺乏可供居民休憩的綠化場所，綠化養護標準化專業化程度不高，綠植缺株死株、破壞綠化現象時有發生。三是臟、亂、差問題突出。亂拉掛“三線”、亂張貼涂畫、亂堆倒垃圾、亂堆放廢棄家具、飼養家禽等等城市管理問題影響市容環境且容易引發居民投訴。四是公共配套設施老舊。建筑外墻面、樓道、路燈、水、電、氣等現有基礎公共設施陳舊破損嚴重，樓梯扶手、欄桿、圍墻等配套設施匱乏。五是小區維護管理難度較大。在小區管理上，主要存在的問題包括，缺乏物業公司統一管理，老舊小區居民普遍缺乏付費購買服務的習慣，導致小區管理很難推進，很快重回改造前的混亂局面;缺乏小區居民管理規約，無約束環境中，亂倒垃圾、違章搭建、車輛亂停、破壞植被等長期養成的惡習很難扭轉;缺乏業主委員會，住戶意見很難統一，維護工作推進緩慢。

　　四、項目儲備與各年度計劃安排

　　（一）明確項目入庫條件

　　 以《江門市老舊小區改造項目評估表》作為調研評估基礎，根據老舊小區建成年代、建筑基礎狀況、市政基礎設施、小區公共空間、居民改造意愿等因素進行綜合評估，將符合改造條件的老舊小區納入改造候選計劃。

　　（二）編制項目入庫計劃

　　 對照入庫條件，嚴格按照《江門市老舊小區改造工作流程指引》，結合實際確定項目評估分數和評估指標，制定納入十四五(2021-2025)年度改造計劃。將蓬江區老舊小區改造計劃分為五年:2021年,2022年,2023年,2024年,2025年，分批有序推進改造工作。根據江門市老舊小區改造項目評估表和老舊小區改造迫切度評估指標相互疊加綜合權衡，確定2021年至2025年改造建議計劃。

　　（三）制定年度開工計劃

根據調查摸底、群眾動員和項目前期準備等情況，將前期工作成熟、具備開工條件或已開工改造的項目優先納入各年度實施計劃。蓬江區擬于“十四五”期間對蓬江區荷塘鎮、杜阮鎮、白沙街、環市街等范圍內的133個老舊小區進行改造，改造年限分別為2021-2023年改造老舊小區84個，于2021年開工，涉及居民48029戶，房屋3952幢，建筑面積378.4829萬平方米；2024年改造老舊小區20個，涉及居民9787戶，房屋353幢，建筑面積88.4686萬平方米；2025年改造老舊小區29個，涉及居民15880戶，房屋677幢，建筑面積136.9807萬平方米。

　　五、改造任務和實施路徑

　　（一）改造任務

　　對列入年度改造計劃的老舊小區，按照基礎類、完善類、提升類細化各老舊小區改造內容、改造規模和改造工作量。從人民群眾最關心、最直接和最現實的利益問題出發，征求居民意見并合理確定改造內容。重點解決小區內部道路坑洼、建筑物破損、環境條件差、配套設施不全、社區治理體系不完善等問題，建立存量資源整合利用和改造資金政府與居民及社會力量合理共擔機制。探索老舊小區改造在工作組織、資金籌措、項目建設、長效管理、基層治理等方面的方式方法。

　　（二）實施路徑

蓬江區主要采取大片區統籌方式實施改造。通過合理拓展改造實施單元。推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，將天龍、五福、羊橋、迦南，復興、嶺梅等多個大片區，聯動實施對居民基本生活產生影響且與小區直接相關的道路、管線、公廁等城鎮基礎設施項目，結合小區改造一并整改，實現片區服務設施、公共空間共建共享。

　　六、改造資金測算和籌措

　　（一）改造資金測算

　　根據項目入庫計劃及對應改造內容工程量，2021-2025年蓬江區老舊小區改造總投資額為75172.497萬元，其中各年度對應投資計劃分別為2021年13572.179萬元，2022年17280.319萬元，2023年6319.999萬元，2024年16695.947萬元，2025年21304.053萬元。

　　1.2021-2023年合計共84個小區（包含一期35個小區和二期第一批49個小區）于2021年已全部開工，因蓬江區老舊小區項目二期（第一批）建設期為三年（2021-2023年），資金分三年（2021-2023年）進行支付，所以將二期第一批49個小區拆分為三年對應三年的支付額。

　　2.2021年預計投資額包括一期（35個小區）（7172.497萬元）和二期（第一批）（江右路、江華路長塘段、春華苑、德興里、良化東、良化里、幸福新村、杏苑新村、勝利路幸福段、華園一帶共10個小區）（6399.682萬元）共13572.179萬元。

　　3.2022年預計投資額包括二期（第一批）（勝利路象山段、農林東路象山段、象山新村、農林橫路農林段、農林新村、倉后路、常安路常安段、堤中路常安段、蓮平路、躍進路圩頂段、平安里、蓬萊路、僑苑坊、大地塘、石灣直街、新第里、龍聚里、泰富城、吉利街、江華苑、堤東路東華段、良化大道良化東段、江北路良化東段、鳳溪里、幸福路、華園路華園段、白沙大道西華園段共27個小區）共17280.319萬元。

　　4.2023年預計投資額包括二期（第一批）（農林橫路象山段、環市一路農林段、更興路、新市路、太平路常安段、接龍里57號、常安舊巷、躍進路石灣段、智仁里、葵尾路、躍進路長塘段、甘化路良化東段共12個小區）共6319.999萬元。

　　5.2024年預計投資額包括二期（第二批）（康樂里、港口一路江邊段、啟華里、文華苑、環市一路、華園屋村、華園橫路、龍海苑、麗晶花園、丹井里、紹堯里、農林西路、勝利路馬騰段、樂華苑、江華一路側賢段、永盛村東、永盛村西、新圍花園、金?；▓@、中興三路共20個小區）共16695.947萬元。

　　6.2025年預計投資額包括二期（第二批）和未立項（7個）（江邊里、聚龍里、江華一路江邊段、龍環里、港口一路啟華段、雅怡居、勝利路、華園中路、環市二路華東段、建設二路雙龍段、連井里、港口路、潮江路、環市二路馬騰段、水南市、河西路、永盛二街、樓山、新河花園、瑞豐路、良村路、橫街、港口路、會龍里、七枝里、梧崗里、良化新村西、富華街、江杜中路共29個小區）共21304.053萬元。

　　（二）資金籌措方法

　　蓬江區積極探索，建立健全可持續老舊小區改造資金籌措機制，通過“地方財政安排一些、爭取上級補貼一些、申報地方政府專項債解決一些、鼓勵企業投入一些、發動居民籌集一些”的方式籌集改造資金。按照“誰受益、誰出資”原則，結合實際合理確定改造費用分攤規則，完善居民合理分擔、政府投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。其中，明確居民出資責任，居民出資部分可通過住宅專項維修基金、公共收益等渠道落實，鼓勵居民個人捐資、捐物參與老舊小區改造。

　　七、保障措施

　　（一）組織保障。成立蓬江區老舊小區改造工作專責小組。以分管老舊小區改造工作的區領導為組長親自抓，區府辦分管負責同志、區住房和城鄉建設局主要負責同志、區城市管理和綜合執法局主要負責同志為副組長，蓬江區城市管理和綜合執法局作為實施主體，充分整合各部門專業力量，負責統籌、協調、檢查、督辦等工作，著力解決協調老舊小區改造工作推進中的重點難點問題，共同推動項目順利實施。

　　（二）資金保障。一是積極爭取上級資金補助，整合各職能部門資金。二是引導公共服務設施市場化運營，吸引社會資金。三是制定規劃相關配套優惠政策。四是通過金融手段積極籌措改造資金，或引入市場化主體參與改造。五是建立受益者付費機制。明確政府、個人和企業的出資邊界，按照“誰受益、誰出資”原則，確定改造費用分擔規則，完善居民合理分擔改造資金。六是建立捐贈公共物資共享機制。

　　（三）其它保障。一是引導建立居民自治組織。以社區基層黨支部為核心，以社區居委會為主導，指導居民成立自治工作組織，研究制定居民自治議事規則，搭建老舊小區落實長效管養的基本組織框架，逐步建立老舊住宅小區長效管養機制。二是推進信息數字化智慧社區建設。運用信息技術手段和城管進社區服務，整合社區資源，在社區范圍內為政府、社區居委會、物業、社區居民之間搭建信息溝通互動網絡平臺，建立溝通服務渠道，更好地為社會居民提供更加高效、更加優質，更加快捷的服務，不斷提升居民的生活質量。

圖解：http://www.51wts.cn/jmpjqcgj/gkmlpt/content/2/2607/post_2607996.html#831

政策文字解讀：http://www.51wts.cn/jmpjqcgj/gkmlpt/content/2/2608/post_2608009.html#831

解讀：江門市蓬江區城市管理和綜合執法局

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